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张玉良积极促成 雅生活“吃下”中民物业60%股权

2019-10-30 11:57:38  来源:匿名  浏览:4768次
停牌一周后谜底终于揭晓,雅生活服务股份有限公司以合计不超过20.6亿元的对价拿下中民物业(重组后)和新中民物业各60%的股权。最大收购案15.6亿元固定对价以及不超过5亿元的可变对价,是雅生活为收购中 ……

经济观察网记者陈波宣布了中国房地产史上最大的收购。

暂停交易一周后,答案终于揭晓了。雅高人寿服务有限公司(03319.hk,以下简称“雅高人寿”)以不超过人民币20.6亿元的总代价获得了钟敏物业60%的股份(重组后)和新民物业60%的股份。

这是钟敏未来物业服务有限公司(以下简称“钟敏物业”)资产重组后的两个主体。此次收购背后,雅高人寿至少获得了15家地产公司——无论是规模扩张、补充商业写字楼和公共建筑等非住宅业务,还是改善长三角、山东半岛、四川和重庆等成熟地区的布局。雅高人寿取得了相应的成果。

钟敏地产前大股东钟敏投资的债务风险,迫使雅高人寿从资产重组细节、支付前提、利润博弈机制等层面进行了一系列复杂的收购程序。

经济观察网独家获悉,双方从3月份开始相互联系,其间绿地控股董事长兼总裁张玉良积极推动收购。格林菲尔德控股公司是艾丽西娅人寿的第二大股东。

最大的收购

15.6亿元的固定对价和不超过5亿元的可变对价分别为安联集团收购钟敏地产(重组后)和新民地产60%股份的价格。

总体而言,此次收购的总对价不超过20.6亿元。这一价格略高于样本年度购买万达房产的交易对价约20亿元。

从购买量来看,这是国内物业管理行业涉及资金最多的一笔交易。

“事实上,我们更喜欢使用pe值来评估这一交易考虑因素,这最终是通过参考市场上的其他M&A案例来确定的。12.5倍的市盈率在市场普遍接受的区间内。”雅高人寿首席财务官兼董事会秘书李大龙告诉经济观察网,20.6亿元是一个公平的金额价格,也是最高的交易价格。"实际交易价格可能低于这个价格."

优雅生活(Elegant Life)将价格定为“合理”,注重中国人财产的规模、品牌和团队组织。

中国民生地产成立于去年11月底,最初由中国民生未来控股集团有限公司持有,直接持股94.9%。穿透持股后,最大股东为中国民生投资有限公司(以下简称“中国民生投资”)。

钟敏物业拥有的物业包括上海科瑞、上海铂赢、重庆豪记、钟敏未来一科创、常州钟芳、上海瑞祥方上、山东鸿泰、大连伊美、重庆嘉德、陕西程悦等10家物业公司。

由于招商银行存在一些不确定的债务风险,在收购前,招商银行地产和YAL人寿决定将出售的股权集中到第三方基金中,以规避风险。

因此,钟敏房产的所有权结构发生了变化。成广东丰信英龙股权投资合伙(有限合伙)持有60%的股份,其余股东持有40%的股份。广东丰信英龙是作为该交易卖方的独立第三方公司。

根据双方协议,收购协议签订后,钟敏地产除保留钟敏地产主体外,还将进行资产重组,成立钟敏地产。除了拥有上述10家物业公司外,钟敏地产(重组后)还注入了深圳龙城63%的股权、重庆新东100%的股权、Xi金田地产51%的股权和万联人寿9.3%的股权。新中民地产持有上海科里地产51%的股权。

换句话说,雅利安人寿通过收购赢得了至少15家房地产公司的股权。

根据艾丽西娅人寿(Alicia Life)的中期业绩报告,截至6月底,现金及现金等价物约为43.5亿元。经营活动现金净额约为5.37亿元,同比增长159.4%。一年内短期贷款4015万元,资本负债率为0.8%。

“与其他物业管理公司相比,我们有足够的资金入账,我们的日常运营现金继续流入。此外,我们没有发行股票,没有借钱投资,没有承受融资压力,也没有稀释股票。所有这些都确保了交易的信心。”李大龙表示,收购是通过自己的资金进行的,收购后亚的资产结构和债务水平不会改变,所以亚的生活没有负担。

手头充足现金的另一个来源是亚盛ipo筹集的资金。8月中旬,雅高人寿发布通知,改变全球销售收益的使用方式,将“有选择地抓住战略投资和收购机会,进一步发展战略联盟”的分配比例从65%提高到85%,收购和收购金额增加6.39亿元,达到27.19亿元。

张玉良升职了

优雅生活和中国财产的起源始于2018年4月。雅生以2.05亿元收购南京紫竹物业管理有限公司(以下简称“紫竹物业”)51%的股权,钟敏投资子公司钟敏优佳物业投资有限公司为紫竹物业的股东。李大龙认为这是“高雅生活和中国投资之间有贸易基础”

据经济观察网报道,亚生于3月开始接触中国人的财产。双方股东都支持此次收购的最终形式。

“当然,在这个过程中还有其他强有力的竞争者,他们也是中国人民财产的积极追求者。然而,亚莱夫和钟敏地产已经相互做出了选择。”李大龙说道。

物业管理史上最大的收购是偶然的,也是不可避免的。招商银行的财务压力在收购中设立了一系列复杂的程序——除了第三方独立卖方和资产重组之外,招商银行还在支付条款中规定了“招商银行(重组后)的财产必须解除质押”、“招商银行名下的CRI财产必须根据信托贷款合同全额偿还贷款和应计利息”等条款。

"在一些不确定因素明朗之前,我们不会轻率地给上市公司带来风险."李大龙说道。

同时,雅高人寿对钟敏地产(重组后)的未来业绩设定了押注条款,其2019年经审计净利润不得低于2.08亿元。新中民置业保证其净利润不会低于可变对价。所有先决条件都已达到财政年度设定的数字。

公告显示,2016年至2018年,中国房地产(重组后)扣除非税收入后的净利润分别为1.45亿元、1.69亿元和1.81亿元。新中民房产扣除非税收入后的净利润分别为2604万元、4183万元和3881万元。

从中国房地产业的角度来看(重组后),预计2018年2.08亿元的保本利润同比增长约15%。“前三年,母亲净利润的复合年增长率保持在13.4%。在讨论今年的利润预测时,我们认为15%是一个相对稳定的增长率。这也是基于上半年实际运营情况的判断。”李大龙透露道。

从新中民地产的角度来看,由于没有之前的比较依据,雅高人寿估计了收购期当前的审计利润。

李大龙表示,双方都根据相对确定的利润基准批准了两项保证利润。“中国的物业有几个主要特点:规模大、格式完整、布局广、运营稳定、业务连续性好、物业管理费征收率高、品牌认知度高。这些优势促成了他们业绩的快速增长。无论是优雅的生活还是中国公民拥有的财产,他们都更有信心实现利润。”

不再受并购驱动

截至6月底,亚亚生活合同建筑面积约3.25亿平方米,管理项目1031个。截至2018年底,中国物业管理面积达到2.9亿平方米,项目约2000个。

收购完成后,公司合同面积(包括参与公司的管理面积)达到6.15亿平方米,管理项目超过3000个。仅次于多彩生活的是12.05亿平方米的管理面积。

通过收购和收购迅速完成规模扩张是雅乐生活花费大量金钱的主要原因。从细分的角度来看,在规模扩张的背后,高雅生活更关心的是改善区域布局。

“我们发现上海和南京都被股市所主导。股票市场对物业管理的竞争已经非常激烈。雅高很难独自进入市场。钟敏地产是上海最大的地产集团。通过购买,我们可以覆盖以前没有进入的成熟领域。”李大龙说道。

收购完成后,雅雅将居住在长江三角洲、珠江三角洲、山东半岛、四川和重庆等地区,管理面积超过4000万平方米。

此外,收购的另一个目的是完成业务格式。在此之前,雅虎的生活业务主要针对住宅物业。今年3月,雅高人寿以1.95亿元收购广州月华地产51%的股份,以填补华南公共建筑市场的业务缺口。

截至6月底,亚亚生活在管理区,非住宅企业的比例从2018年底的39.6%上升至41.3%。

以钟敏物业的子公司深圳龙城为例,深圳龙城是一家专注于公共建筑物业管理的公司。李大龙告诉经济观察网,公共建筑物业管理是一个巨大的蓝色海洋,市场容量很大。然而,由于缺乏相关资质和经验,原本专注于住宅物业管理的优雅生活需要一段时间才能提升公共建筑和物业管理的水平,而收购和收购的选择只能弥补形式上的不足。

这次收购的效果是显而易见的。一方面,许多物业子公司和各种形式的物业管理已经走到一起,形成一个集团经营模式。它不仅能共享市场信息和资源,还能集中精力提高工程投标的成功率。

另一方面,规模优势也促使亚盛区域公司实现人力、行政、财务管理等后台方面的系统共享,从而有效降低管理成本。

“当然,我们购买不是为了购买,也不是为了规模。我们正通过战略进入发展的快车道。”李大龙指出。

雅高人寿此次的收购策略不是采取100%全资控股模式,而是采取60%控股。时任蔡晟执行董事兼首席执行官的唐薛斌曾表示,收购一家物业公司实际上是一个收购团队、项目和物业合同。

如何整合原有的管理团队,保持稳定,是亚盛收购后必须面对的难题之一。采用相对持股是为了解决整合问题。

“如果我们进行股权合作,我们不仅要与物业公司及其项目合作,还要与原来优秀的管理团队合作。特别是要整合核心管理团队,让企业和个人的发展与优雅的生活结合起来。”李大龙告诉经济观察网,不持有100%股份的原因是为了保留这些控股或参与的物业公司原有核心管理团队的剩余股份,这不仅可以保持管理团队的稳定性,也显示了管理团队对被收购公司的信心。

这不是整合面临的唯一挑战。作为招商银行旗下重要的房地产平台,招商银行收购这些房地产子公司更多的是基于金融投资。虽然海事委员会在协调一级进行了一些整合尝试,但总体运作和管理仍由每个财产附属公司进行。

当“牵手”的交接棒交给你的生活时,你的生活选择了相互尊重的合作理念。

“不能因为我是大股东,一进去就申请优雅的生活方式。雅高人寿过去已经建立了住宅物业管理体系,但我们的管理模式在不同的形式下可能还不太成熟,如公共建筑和其他物业管理形式。”李大龙表示,钟敏地产旗下的每一家物业公司在市场上都非常有竞争力,属于一个地区甚至整个国家的领导者,有一定的形式。其市场拓展能力、运行机制、企业文化和团队精神都有自己的特点。

亚生想做的是保持中国人民财产的原有特征和独立性。但在上层设计方面,仍将根据相关管理需求选择灵活的激励机制,激发不同层次管理者的积极性,充分发挥集团最大的协同作用。

这是雅生今年第五次收购,由此导致的毛利下降也逐渐凸显。

据《中国日报》报道,今年上半年,优雅生活的毛利率为37%,同比上升0.7个百分点,但物业管理服务的毛利率为26.6%,同比下降2.4个百分点。

李大龙表示,下降的原因包括收购目标下的物业毛利率略低于雅居乐人寿两大股东雅居乐和绿地控股开发的项目。亚盛的大部分收购都是第三方房地产公司。除住宅外,商业和公共建设项目的毛利率相对较低。

然而,与去年同期相比,每年同一项目的总毛利率水平一般不允许下降。为了保证这一标准,高雅生活要求在保证服务质量的基础上,通过提高运营效率,增加自动化和信息化投资,增加增值服务的渗透,进一步提升物业管理的价值,同时进行成本优化,确保毛利率的增长。

与优雅生活不同,今年中国和奥地利等多彩生活和房地产公司宣布放缓收购步伐。

李大龙表示,现在许多物业公司已经进入优雅生活体系,“今后,除非有一些符合优雅生活战略理念的优质物业公司,我们可能会继续开展股权合作。然而,我们将不再把并购作为扩张的主要动力。相反,我们将充分发挥集团在市场运营中的优势,进一步增加市场份额,优先考虑内生增长。”

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 责任编辑: 匿名